Adjudicação Compulsória: O Que Fazer Quando o Vendedor Não Transfere o Imóvel?

Você comprou um imóvel, pagou todas as parcelas, mas o vendedor não transfere o imóvel para o seu nome? Situações como essa podem causar muita frustração, mas a boa notícia é que existe um caminho legal para buscar a regularização: a adjudicação compulsória.

Neste texto, você vai entender o que é adjudicação compulsória, quando ela é necessária e como minimizar complicações durante o processo, garantindo que seus direitos sejam respeitados.

1 O Que É a Adjudicação Compulsória?

A adjudicação compulsória é um procedimento que permite ao comprador solicitar o registro do imóvel em seu nome, caso o vendedor se recuse ou não possa realizar a transferência da propriedade.

Esse procedimento pode ser tilizado quando o comprador já quitou o imóvel e possui documentos que comprovam a transação, mas, por algum motivo, o vendedor não formaliza o registro. Mesmo sem a assinatura do vendedor, o comprador pode buscar o reconhecimento da sua posse legal.

2 Quando a Adjudicação Compulsória é Necessária?

A adjudicação compulsória pode ser necessária em diferentes situações, como:

a) Recusa injustificada do vendedor em transferir o imóvel mesmo após o pagamento completo.

b) Desaparecimento ou falecimento do vendedor sem que a transferência tenha sido concluída.

c) Construtora ou incorporadora que não regulariza o registro após a entrega do imóvel.

d) Falência ou encerramento da empresa que vendeu.

3 Como Funciona o Processo de Adjudicação Compulsória?

O processo pode ser realizado de duas maneiras, dependendo da situação: judicialmente ou extrajudicialmente.

3.1 Adjudicação Compulsória Judicial

Quando o vendedor resiste ou desaparece, ou quando o caso é mais complexo, a via judicial é a mais indicada. O processo envolve:

• Acompanhamento de um advogado especializado, que ingressará com a ação judicial.

• Apresentação de documentos.

• O juiz analisará o caso e, se entender que o comprador tem direito, emitirá uma ordem para que o cartório registre o imóvel em nome do comprador.

  
  

3.2. Adjudicação Compulsória Extrajudicial

Desde a Lei 14.382/2022, é possível realizar o procedimento diretamente em cartório quando não há litígio entre as partes. No entanto, o processo exige alguns cuidados:

• Acompanhamento de um advogado especializado, que ingressará com o procedimento extrajudicial.

• Apresentação de documentos.

• Cartórios habilitados: O processo deve ser realizado no cartório de registro de imóveis competente, onde o imóvel está matriculado.

  
  

3.3 Precisa de um Advogado Mesmo no Processo Extrajudicial?

Embora o processo extrajudicial pareça mais simples, a lei estabelece que deve haver a participação do advogado no procedimento.

4 Documentos Necessários para a Adjudicação Compulsória

Para iniciar o processo, é essencial reunir:

• Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda.

• Comprovantes de pagamento (transferências, recibos, etc.).

• Certidões negativas do imóvel.

• Matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro.

• Notificação formal do vendedor (se baseado na recusa do vendedor).7

• Ata notarial (se for realizada extrajudicial).

• Comprovante do pagamento do ITBI (se for realizada extrajudicial).

• Documentos que comprovem o encerramento ou falência da empresa, se for o caso.

• Documento que comprovem o falecimento do vendedor, se for o caso.

5 Quanto Tempo Leva o Processo?

O tempo de conclusão pode variar de acordo com a complexidade do caso e a região:

• Extrajudicial: O processo pode ser concluído em média até 90 dias, dependendo da documentação apresentada,o caso concreto e da agilidade do cartório.

  
  

• Judicial: O processo pode durar em média de 6 meses a 4 anos, considerando o andamento do caso na Justiça e a complexidade da situação.

Os prazos acima são apenas uma média, sendo que poderá demorar mais do prazo citado.

6 Exemplos Práticos: Como a Adjudicação Compulsória Pode Ajudar

6.1 Caso 1 – Vendedor Desaparecido

Lucas comprou um apartamento, quitou o valor total e, na hora de registrar o imóvel, descobriu que o vendedor havia se mudado para outra cidade sem deixar contato. Com a orientação de um advogado, Lucas entrou com uma ação de adjudicação compulsória. Após apresentar o contrato e os comprovantes de pagamento, o juiz autorizou o cartório a registrar o imóvel em seu nome.

6.2 Caso 2 – Construtora Não Transferiu o Imóvel

Marina comprou um imóvel na planta, mas a construtora não realizou o registro após a entrega das chaves. Após diversas tentativas de contato, ela optou pela adjudicação compulsória extrajudicial. Com toda a documentação correta e o suporte de um advogado, o cartório registrou o imóvel em nome de Marina sem necessidade de recorrer à Justiça.

7 Por Que a Adjudicação Compulsória é Importante?

Sem o registro do imóvel no seu nome, você corre diversos riscos, como:

• Dificuldade para vender o imóvel legalmente no futuro.

• Impossibilidade de financiar ou usar o imóvel como garantia em operações de crédito.

• Risco de perda do imóvel caso o vendedor tenha dívidas ou problemas judiciais.

A adjudicação compulsória é uma forma de buscar a regularização da propriedade, assegurando a segurança jurídica necessária para proteger o seu investimento.

8 Conclusão: Como Regularizar o Seu Imóvel com Segurança Jurídica

Se você comprou um imóvel e está enfrentando dificuldades para registrar a propriedade em seu nome, a adjudicação compulsória é o caminho legal para buscar essa regularização.

Seja pela via judicial ou extrajudicial, o acompanhamento jurídico é fundamental para garantir que todas as etapas sejam cumpridas corretamente, minimizando complicações e protegendo seus direitos.a usufruir do imóvel com total segurança.

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Se você tiver alguma dúvida sobre o que foi escrito, pode entrar em contato pelo e-mail: contato@rodriguesefelix.adv.br, pelo WhatsApp abaixo ou pelos nossos perfis no Instagram: @tatiane.adv ou @rodriguesefelix.

Se a sua dúvida está relacionada ao fato de você estar passando por uma situação semelhante e deseja saber como agir ou quais são os seus direitos, recomendo procurar um advogado de sua confiança. Ele poderá analisar o seu caso específico e fornecer a orientação jurídica adequada.

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