- Dra. Tatiane Rodrigues
O locador quer a casa antes do fim do contrato. Pode isso?
Atualizado: 7 de mar.
(imagem retirada do site canva)
Vamos tratar sobre a retomada do imóvel nas locações residenciais.
O locador não pode pedir o imóvel antes do fim do prazo previsto no contrato. Quando falamos em pedir estamos nos referindo ao fato de solicitar sem motivos, é o que chamamos de denúncia vazia.
Antes do fim do prazo, conforme dispõe o artigo 9º da Lei 8.245/91, o locador só poderá pedir o imóvel nas seguintes situações:
Por mútuo acordo.
Se o inquilino não respeitar as cláusulas contratuais.
Falta de pagamento do aluguel e/ou demais encargos.
Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti- las.
Já o inquilino pode devolver o imóvel antes do prazo, pagando a multa, se esta estiver prevista no contrato de locação.
Visto que não pode o locador pedir o imóvel antes do prazo, vejamos o que acontece depois que acaba o prazo.
1 Contrato de locação escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses
Após o fim do prazo previsto no contrato, se o locatário permanecer no imóvel por mais 30 dias, o contrato é automaticamente prorrogado por prazo indeterminado.
O locador poderá pedir o imóvel a qualquer momento, mas deverá conceder aos inquilinos um prazo de no mínimo 30 dias para que desocupe o imóvel.
2 Contrato de locação inferior a trinta mesmo ou verbal
Quando o contrato é celebrado com prazo inferior a trinta meses ou, independentemente do prazo, de forma verbal, assim que acaba o prazo o contrato é automaticamente prorrogado para prazo indeterminado.
Conforme o artigo 47 da Lei 8.245/91, o locador só poderá pedir o imóvel nas seguintes situações:
a) Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação estava relacionada com seu emprego.
b) Para uso próprio, do seu cônjuge, ascendente ou descendente, que não possua imóvel residencial próprio.
c) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20% ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50%.
d) Por mútuo acordo.
e) Se o inquilino não respeitar as cláusulas contratuais.
f) Falta de pagamento do aluguel e/ou demais encargos.
g) Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti- las.
h) Após 5 anos de vigência ininterrupta.
3 O que fazer se o locador pedir o imóvel antes do prazo?
O que recomendamos fazer assim que o locador pedir o imóvel antes do fim do prazo do contrato é o envio de uma notificação extrajudicial.
Caso o locador mantenha a postura de pedir o imóvel, será necessário entrar com uma ação para que se abstenha de ficar pedindo o imóvel fora das possibilidades previstas na lei. E ainda, se for o caso, solicitar indenização por danos morais e materiais, se houver.
Fontes:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 31 de janeiro de 2020.
FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 4.
SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.
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