Locatário se separou da esposa e saiu da casa. Como fica o contrato de locação?
O número de divórcios e separações de casais é alto no Brasil. Em 2022, por exemplo, houve 420 mil divórcios, segundo dados do Registro Civil.
Mas como fica o contrato de locação residencial em caso de separação do casal?
Para entender isso, precisamos analisar o que a Lei do Inquilinato diz sobre o assunto.
Vejamos o que estabelece o artigo 12 da lei:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Com a leitura desse artigo, podemos entender o seguinte: em caso de separação do casal, o contrato de locação continuará com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel, desde que o locador seja informado por escrito. Essa comunicação é fundamental.
Juridicamente, isso é chamado de "sub-rogação", que significa substituir uma pessoa por outra no contrato.
Portanto, para que a sub-rogação ocorra, é necessário que o locador seja comunicado por escrito. Se essa comunicação não for feita, mesmo que o locatário não resida mais no imóvel, ele continuará responsável pelo contrato.
Importante destacar que a sub-rogação é um direito do locatário que se separou do cônjuge ou companheiro. A notificação da separação ou divórcio não depende da aceitação do locador; ele é obrigado a aceitar!
O locador só não é obrigado a aceitar a sub-rogação se não houver comunicação por escrito. Nesse caso, o locatário que não fizer a comunicação escrita não pode alegar que a sub-rogação ocorreu.
Vamos ver o que a justiça diz sobre isso:
APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA – SUB -ROGAÇÃO – Após separação, a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis e encargos locatícios transmite-se ao ocupante do imóvel – Art. 12 da Lei 8.245/91, caput e § 1º – Contudo, a sub-rogação do cônjuge ou companheiro ocupante do imóvel apenas surtirá efeitos após a efetiva comunicação dos fatos ao locador, o que não fora comprovado nos autos – Até que haja a comunicação ao locador, a responsabilidade permanece com o locatário originário, ainda que não ocupe mais o imóvel – Negado provimento. (TJ-SP - AC: 10128036320218260001 SP 1012803-63.2021.8.26.0001, Relator: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 31/10/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 31/10/2022). Grifo nosso.
LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEI DE LOCAÇÃO. ART. 12 E § 1º. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. E-MAIL QUE NÃO NOTIFICOU A LOCADORA NEM OS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO SEM A DEVIDA NOTIFICAÇÃO. 1. A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da notificação prevista no art. 12, caput e § 1º da Lei 8.245/91, que prevê a sub-rogação do contrato de locação nos casos de separação de fato, judicial ou divórcio. 2. Em pese a notificação do autor de que não mais residia no imóvel, este em nenhum momento externou que estava fazendo uso da faculdade prevista na lei de locação. Ademais, não há prova da comunicação por escrito ao fiador. 3. Assim, seja pela ausência de notificação do locador, seja pela ausência de notificação do fiador, não restam preenchidos os requisitos legais para a sub-rogação prevista na lei de locação. 4. Recurso improvido. (TJ-SP - AC: 10015952520188260248 SP 1001595-25.2018.8.26.0248, Relator: Artur Marques, Data de Julgamento: 23/04/2020, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/04/2020). Grifo nosso.
Civil e processual. Locação residencial. Ação de despejo cumulada com cobrança. Sentença de extinção sem resolução do mérito em relação ao despejo e de procedência em relação ao pedido de cobrança. Pretensão do réu à reforma da sentença. Ilegitimidade passiva. Inocorrência. Não é possível reconhecer a ilegitimidade passiva ad causam se a pertinência subjetiva emerge da causa de pedir, in status assertionis. Permanência da ex-companheira no imóvel locado. Sub-rogação legal estabelecida no artigo 12 da Lei n. 8.245/1991, o qual, em seu § 1º, exige apenas a comunicação por escrito para que a sub-rogação tenha eficácia em relação ao locador. Comunicação não comprovada. RECURSO NÃO PROVIDO (TJSP; Apelação Cível 1006940-77.2021.8.26.0664; Relator (a): Mourão Neto; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Votuporanga - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 31/05/2023; Data de Registro: 31/05/2023). Grifo nosso.
APELAÇÃO. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA. INADIMPLÊNCIA INCONTROVERSA. SUB-ROGAÇÃO. A sub-rogação do cônjuge ou companheiro ocupante do imóvel apenas surtirá efeitos após a efetiva comunicação dos fatos ao locador, o que não fora comprovado nos autos. Até que haja a comunicação ao locador, a responsabilidade permanece com o locatário originário, ainda que não ocupe mais o imóvel. Recurso do autor integralmente provido Recurso do terceiro interessado provido em parte (TJSP – 25ª C. Dir. Privado – Ap 1011495-14.2020.8.26.0005 – Rel. Hugo Crepaldi – j. 09.03.2023). Grifo nosso.
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