Mandado de Segurança para ITBI: Quando Recorrer?

Na hora de comprar um imóvel, um dos custos que mais impactam o orçamento do comprador é o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). Esse tributo municipal deve ser pago no momento da transferência da propriedade, e sua base de cálculo deveria ser o valor real da negociação.

No entanto, em muitos municípios, o ITBI é calculado com base em um “valor venal de referência” — muitas vezes superior ao valor efetivamente pago. E é justamente aí que pode surgir uma controvérsia: esse método de cobrança já foi considerado indevido por tribunais superiores.

Em casos assim, quando não há alternativa administrativa viável, uma das formas previstas no ordenamento jurídico para buscar a cobrança correta é o mandado de segurança.

1 O que é o Mandado de Segurança?

O mandado de segurança é uma medida judicial que visa proteger o cidadão contra atos ilegais ou abusivos praticados por autoridades públicas, como prefeitura.

Ele é cabível quando o contribuinte possui um direito líquido e certo, mas esse direito está sendo violado ou desrespeitado por ato da administração pública.

2 O que dizem a lei e os tribunais sobre o ITBI?

De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do bem transmitido em condições normais de mercado — ou seja, o valor da negociação.

No julgamento do Tema 1113, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que:

✔ A base de cálculo do ITBI não pode ser o valor venal de referência usado para o IPTU.

✔ O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade;

✔ O município somente pode impugnar esse valor mediante processo administrativo, garantindo o contraditório e a ampla defesa.

3 Documentos comumente utilizados nesse tipo de ação

Embora a análise de cada caso seja individual, os documentos que normalmente fundamentam esse tipo de pedido incluem:

• Contrato e/ou minuta escritura de compra e venda;

• Comprovantes do valor efetivamente pago;

• Matrícula atualizada do imóvel;

• Certidão do valor venal de referência e valor venal do IPTU.

  
  

4 Exemplo prático (ilustrativo)

Suponha que um imóvel tenha sido adquirido por R$ 500 mil, mas o município exige o ITBI com base em R$ 650 mil, fundamentando-se em valor venal de referência. Mesmo diante de documentação que comprove o valor real da negociação, não é oferecida ao contribuinte a oportunidade de contestar a cobrança.

Em situações assim, pode-se buscar, judicialmente, a adequação do valor exigido, com base na jurisprudência atual.

5 Existe prazo para propor o mandado de segurança?

Sim. O mandado de segurança deve ser proposto em até 120 dias contados a partir do ato tido como ilegal ou abusivo.

Se o imposto já tiver sido pago em valor superior ao devido, é possível pleitear a restituição por via própria, desde que respeitado o prazo legal de cinco anos.

6 Conclusão: o mandado de segurança é uma medida de proteção legal contra cobranças indevidas

O ITBI é um tributo obrigatório, mas deve ser cobrado conforme os limites legais. Quando a administração pública impõe valores de forma unilateral e desproporcional, o ordenamento jurídico oferece mecanismos para defesa do contribuinte.

Cada situação exige avaliação específica, e o acompanhamento técnico-jurídico é fundamental para identificar o melhor caminho a ser seguido, sempre com base na legislação vigente e nos precedentes judiciais aplicáveis.

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