O que Fazer se o Comprador de Imóvel Não Pagar as Parcelas?

Ao vender um imóvel por financiamento, pagamento à vista ou parcelado diretamente com o comprador, o vendedor pode se deparar com a inadimplência. Quando o comprador deixa de pagar as parcelas acordadas, o vendedor possui algumas alternativas para resolver a situação. Abaixo, explicamos cada opção, incluindo desde tentativas extrajudiciais até ações judiciais, com exemplos práticos e orientações que podem facilitar o processo.

1. Cobrança extrajudicial

Antes de recorrer ao processo judicial, o vendedor pode tentar resolver a situação de forma amigável, enviando uma notificação extrajudicial ao comprador. Esse é um método formal, mas menos burocrático, de buscar uma solução. Embora não seja obrigatório, o envio da notificação pode ser uma etapa importante para evitar a rescisão do contrato e facilitar uma negociação.

• Exemplo prático: João vendeu um imóvel a prazo, mas após três meses de atraso, decidiu enviar uma notificação extrajudicial oferecendo a possibilidade de renegociar as parcelas. O comprador, com dificuldades financeiras temporárias, aceitou a renegociação, e o acordo foi mantido sem a necessidade de ação judicial.

  
  

Métodos recomendados para envio da notificação:

• Telegrama: garante uma cópia do conteúdo e o aviso de recebimento.

• Cartório de Títulos e Documentos: formaliza a comunicação, dando segurança jurídica.

• Notificação Judicial: uma via formal para garantir que o comprador tenha ciência do aviso.

  
  

2. Cobrança judicial

Se a cobrança extrajudicial não resolver o problema, o vendedor pode iniciar uma ação de cobrança judicial. Essa ação permite ao vendedor buscar o pagamento das parcelas em atraso, incluindo multa, juros, correção monetária e honorários advocatícios.

• Custos e prazos: entrar com uma ação judicial envolve custos, como honorários advocatícios e possíveis taxas processuais. O prazo médio para uma resolução judicial pode variar, mas contar com um advogado especializado pode acelerar o processo e aumentar as chances de sucesso.

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3. Pedido de devolução do imóvel

Outra opção é solicitar a resolução do contrato, o que resulta na devolução do imóvel ao vendedor. No entanto, essa medida requer atenção, pois a lei considera o princípio do "adimplemento substancial", que protege o comprador caso ele já tenha pago a maior parte do valor do imóvel.

• Adimplemento substancial: ocorre quando o comprador já quitou uma parte considerável do contrato. Por exemplo, se o comprador pagou 20 de 22 parcelas, não seria justo exigir a devolução do imóvel por apenas duas parcelas em atraso. Esse princípio é aplicado para evitar rescisões abusivas, e os tribunais têm decisões variadas sobre o percentual de pagamento necessário para caracterizá-lo.

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• Exemplos de jurisprudência:

  • TJ-SP: afastou o adimplemento substancial com 60% da dívida paga.

  • TJ-SP: reconheceu o adimplemento substancial quando 90% da dívida foi paga.

    
    

3.1 Notificação para resolução do contrato

Antes de pedir a rescisão contratual na Justiça, é preciso enviar uma notificação ao comprador (e ao cônjuge, se casado), concedendo um prazo de 30 dias para pagamento. Se esse prazo expirar sem quitação, o vendedor pode iniciar a ação de rescisão.

3.2 Retenção de valores pagos pelo comprador

Ao solicitar a rescisão, o vendedor tem o direito de reter parte dos valores pagos pelo comprador como compensação pelas despesas e pela ocupação do imóvel.

• Exemplo prático: Em um caso recente, o TJ-SP permitiu a retenção de 20% do valor já pago pelo comprador para compensar o vendedor pelas despesas e pelo tempo de ocupação do imóvel.

  
  

• Cálculo da retenção: o percentual retido varia conforme o juiz responsável pelo caso e os custos que o vendedor demonstra ter tido. Normalmente, a retenção não ultrapassa 25% dos valores pagos, mas cada caso é analisado individualmente.

  
  

4. Prazo para ação

• Cobrança de parcelas: o vendedor tem até 5 anos, contados a partir do vencimento das parcelas, para iniciar uma ação de cobrança (artigo 206, §5º, I do Código Civil).

  
  

• Rescisão do contrato: o prazo para solicitar a rescisão é de até 10 anos, contados a partir do descumprimento do pagamento (artigo 205 do Código Civil).

  
  

Conclusão: a importância do acompanhamento jurídico

Lidar com a inadimplência na venda de imóveis pode ser complicado e, em muitos casos, contar com a orientação de um advogado especializado faz toda a diferença. Ele pode ajudar a avaliar as melhores opções, calcular o percentual de retenção de valores e orientar sobre os custos e prazos de cada ação. Se você enfrenta uma situação de inadimplência, procure um especialista para garantir que suas decisões estejam respaldadas e para ter mais segurança em cada etapa do processo.

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Se a sua dúvida está relacionada ao fato de você estar passando por uma situação semelhante e deseja saber como agir ou quais são os seus direitos, recomendo procurar um advogado de sua confiança. Ele poderá analisar o seu caso específico e fornecer a orientação jurídica adequada.

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