Rescisão da promessa de compra e venda de imóvel por falta de pagamento

(imagem retirada do site canva)

É comum ser celebrado um contrato de promessa ou compromisso de compra e venda em que fica estabelecido que o comprador irá pagar o valor do imóvel futuramente, pode esse pagamento ser à vista ou então parcelado.

Quando o comprador não paga os valores que estão previstos no contrato, para o vendedor surge a possibilidade de encerrar o contrato, é o que o art. 475 do Código Civil afirma:

Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.

1 O vendedor poderá sempre desfazer o contrato em caso de não pagamento?

Não. Existem situações em que o comprador só poderá exigir o pagamento, não podendo desfazer o negócio pelo não pagamento.

É o caso do comprador ter quitado grande parte do valor, é aplicada a teoria do adimplemento substancial. Nesses casos em que, falta pouco para que seja quitado todo o valor, o vendedor não poderá desfazer o contrato pelo descumprimento do adquirente.

Por exemplo, se no contrato foi acordado que o valor seria pago em 24 parcelas e o comprador pagou 22 parcelas, não seria de boa-fé o vendedor exigir o desfazimento do contrato por causa do não pagamento de 2 parcelas.

Portanto, deve ser verificada a situação em concreto do contrato para verificar se é possível ou não o vendedor pedir a resolução do contrato.

2 E o que acontece com os valores pagos?

Não pode o vendedor ficar com todo o valor que foi pago como multa pelo descumprimento, assim, o comprador faz jus ao devolução de parte do que foi pago.

Do valor que deve ser devolvido, poderá ser descontado os gastos com impostos e demais contas e despesas que não foram pagas durante a posse do imóvel, bem como, cobrar pela usufruição do imóvel.

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 04 de outubro de 2021.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.

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